Αναφορικά με τις εμπορικές μισθώσεις, το ζήτημα της αναπροσαρμογής του μισθώματος, ήρθε πρόσφατα στο προσκήνιο μετά τη νομοθετική ρύθμιση περί «πλαφόν» 3% στην ετήσια αναπροσαρμογή τους.

Καθίσταται σαφές ότι οι συμβαλλόμενοι σε μια εμπορική μίσθωση, δηλαδή ο μισθωτής και ο εκμισθωτής, είναι ελεύθεροι να επιλέξουν το ύψος του μισθώματος, καθώς και να συμφωνήσουν το πότε αυτό (ήτοι το μίσθωμα) θα αναπροσαρμόζεται.

Συνήθως η αναπροσαρμογή του μισθώματος, ορίζεται ότι γίνεται σε ετήσια βάση, σύμφωνα με έναν αντικειμενικό δείκτη, π.χ. τον «Δείκτη Τιμών Κατανάλωσης», τον πληθωρισμό δηλαδή. Ωστόσο, μπορούν να συμφωνηθούν και άλλοι δείκτες, π.χ. η αύξηση του κύκλου εργασιών, η αύξηση της κερδοφορίας του μισθωτή κτλ.

Στην περίπτωση που τα μέρη δεν έχουν συμφωνήσει καμία πρόβλεψη για αναπροσαρμογή του μισθώματος, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της μίσθωσης και καθορίζεται σε ποσοστό όχι κατώτερο του 6% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και 4% για τους ακάλυπτους χώρους του. Για τις περιοχές εκείνες όμως που δεν ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού, το ποσοστό αυτό (ήτοι το 6% και 4% αντίστοιχα) υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του μισθίου, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να μνημονεύονται στη σύμβαση.

Περαιτέρω, αναπροσαρμογή του οριζόμενου κατά τα ανωτέρω μισθώματος, γίνεται με τη λήξη κάθε επόμενου έτους και ανέρχεται σε ποσοστό 75% του δείκτη του πληθωρισμού για το αμέσως προηγούμενο δωδεκάμηνο.

Επίσης, το μίσθωμα που θα προκύψει, γίνεται απαιτητό από την κοινοποίηση σχετικής έγγραφης οχλήσεως του εκμισθωτή (άρθρο 5 παρ. 5 του π.δ. 34/1995), ο οποίος, αν δεν την γνωστοποιήσει εγκαίρως στον μισθωτή, υφίσταται την οικονομική απώλεια που αντιστοιχεί στο χρόνο της καθυστερήσεως του.

Εντεύθεν, έπεται ότι το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται αυτόματα από τις παραπάνω χρονικές στιγμές και ότι ο εκμισθωτής με έγγραφη όχληση του, μπορεί να ζητήσει το μίσθωμα στο ύψος που έχει αναπροσαρμοστεί αυτομάτως και στη συνεχεία με τις ετήσιες αυξήσεις στο 75% του τιμαρίθμου (ΑΠ 349/1996).

Φυσικά, όλα τα παραπάνω ισχύουν ενώ η μίσθωση είναι σε ισχύ. Δηλαδή, όσο ισχύει ο συμβατικός της χρόνος, ο οποίος δεν είναι σε καμία περίπτωση μικρότερος της τριετίας. Αν η μίσθωση έχει λήξει και ο εκμισθωτής ζητήσει αναπροσαρμογή μισθώματος, με απειλή καταγγελίας, τότε αυτό είναι νόμιμο δικαίωμά του.

Επισημαίνεται ότι κατά το άρθρο 121 του Ν. 4926/2022, για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (Α’ 50), επιτρέπεται, από την 1.1.2022 έως και την 31.12.2022, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%) κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2021. Η παρ. 1 καταλαμβάνει αναπροσαρμογές μισθώματος που πραγματοποιούνται μετά την 1.1.2022.