Με την πρόσφατη υπ’ αριθ. 971/2022 απόφασή του ο Άρειος Πάγος αποσαφήνισε ότι η διάταξη περί τρίμηνης προθεσμίας στις περιπτώσεις καταγγελίας ων επαγγελματικών μισθώσεων που καταρτίστηκαν μετά το 2014, αναφέρεται σε καταγγελία που λαμβάνει χώρα μετά την πάροδο της ελάχιστης διάρκειας των τριών ετών, οπότε και η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου.

 

Κατά το παλαιό καθεστώς επαγγελματικών μισθώσεων, τι οποίο διεπόταν από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, δινόταν στον μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση λόγω μεταμέλειας. Στις περιπτώσεις αυτές, σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ., χωρίς μάλιστα να υφίσταται υποχρέωση αναφοράς του λόγου της μεταμέλειας. Το σχετικό δικαίωμα έπαυσε να το έχει ο μισθωτής με το νέο νομοθετικό καθεστώς (ν. 4242/2014), το οποίο καταλαμβάνει τις επαγγελματικές μισθώσεις που έχουν συναφθεί από το 2014 και εξής.

Σύμφωνα με το άρθρο 13§1 του ν. 4242/2014: «Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της». Η μάλλον κακότεχνη αναφορά του τελευταίου εδαφίου στο δικαίωμα καταγγελίας γέννησε το ερώτημα σε ποια καταγγελία αναφέρεται η συγκεκριμένη διάταξη, ιδίως ενόψει του ότι ρητά πλέον καταργείται το δικαίωμα καταγγελίας λόγω μεταμέλειας πριν την πάροδο της ελάχιστης νόμιμης διάρκειας.

Στην απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε πως «δεν προκύπτει [από τον νόμο] ότι παρέχεται στον μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης οποτεδήποτε και μάλιστα εντελώς αζημίως πλέον για αυτόν [ενν. τον μισθωτή], κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, αλλά και της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης, η οποία δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, ενώ δεν είναι δυνατή η παραίτηση των εκμισθωτών από την δέσμευση της τριετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, το οποίο εφαρμόζεται και στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν.4242/2014. Προφανώς η προβλεπόμενη στο νόμο τρίμηνη προθεσμία εφαρμόζεται στην περίπτωση που, μετά την λήξη της τριετίας και την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου κατ' άρθρο 611 ΑΚ».

Σε κάθε περίπτωση, ο Άρειος Πάγος υπενθυμίζει με την απόφασή του ότι οι επαγγελματικές μισθώσεις του νέου καθεστώτος μπορούν να καταγγελθούν, όπως και όλες οι συμβάσεις ορισμένου χρόνου, για σπουδαίο λόγο. Σπουδαίος λόγος μπορεί να συντρέχει όταν επί παραδείγματι η συνέχιση της διαρκούς αυτής ενοχικής σχέσεως γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη για τα μέρη, σε περίπτωση λόγου χάριν που ο μισθωτής προβαίνει επανειλημμένα σε κακή χρήση του μισθίου ή σε περίπτωση που το ένα μέρος αθετεί επί μακρόν και παρά τις οχλήσεις του άλλου μέρους τις υποχρεώσεις του από τη σύμβαση.